米国の不動産REITセクターの銘柄（指数連動ETFと主要REIT）について、事業の特徴と主要指標（稼働率・配当など）の見どころを整理します。FFO利回りは、減価償却費を調整したキャッシュフローベースの利回りの目安です。

📊 【IYR】iShares 米国不動産ETF（最新アップデート）

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    米国不動産セクター（REIT・不動産関連）に幅広く投資。連動指数は「Dow Jones U.S. Real Estate Capped Index（USD）」です（2025年12月31日時点）。[1]
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    経費率 0.38%、保有銘柄数 61（いずれも2025年12月31日時点）。上位は Welltower（WELL）、Prologis（PLD）、Equinix（EQIX）、Simon Property Group（SPG）、American Tower（AMT） など（2025年12月31日時点の構成）。[1]
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    30日SEC利回り：2.94%（2025年12月31日時点、都度変動）。[1]

🏢 主要REIT 6社（WELL / PLD / AMT / DLR / SPG / EQIX）

WELL
ウェルタワー（Welltower） ヘルスケア

ヘルスケア施設REITの最大手クラス。高齢化の追い風を受け、シニア住宅・医療オフィス・長期ケアなどを展開。補足資料では、セグメント別のインプレース物件数合計が2,447（2025年9月末時点）と示されています。[2]

  • 事業の柱：シニア住宅／医療オフィス／ポストアキュート（2025年9月末時点の区分）[2]
  • 注目：人口動態の追い風、優良オペレーターとの提携網

PLD
プロロジス（Prologis） 物流

世界最大の物流施設REIT。年次報告書では、ポートフォリオ規模として約13億平方フィート（約1.3B sf）が示されています（2024年12月21日時点）。[3]

  • 事業の柱：物流倉庫／配送センター
  • 特徴：グローバル分散・スケールメリット、長期的なeコマース需要

AMT
アメリカン・タワー（American Tower） 通信

通信タワーREITの最大手クラス。委任状説明書では、世界で約224,000の通信サイトを保有・運営している旨が示されています（2024年12月31日時点）。[4]

  • 事業の柱：タワー／スモールセル／（補足的に）データセンター関連[4]
  • 注目：長期契約を基盤にした安定キャッシュフロー、テナント追加による収益性

DLR
デジタル・リアルティ（Digital Realty） データセンター

グローバルでデータセンターを展開する大手。補足資料では、データセンター311（建物330）、期末稼働率84.8%が示されています（いずれも2025年9月末時点）。[5]

  • 事業の柱：コロケーション／ハイパースケール／相互接続
  • 配当：四半期配当$1.22/株（年率換算$4.88）が示されています（2025年9月末時点の指標）。[5]

SPG
サイモン・プロパティ・グループ（Simon Property Group） 商業施設

モール/アウトレットREITの代表格。U.S. Malls and Premium Outletsの占有率は96.4%（2025年12月31日時点）。ベース賃料（平方フィート当たり）は$60.97（同時点）と公表されています。[6]

  • 事業の柱：ショッピングモール／プレミアムアウトレット
  • 配当：四半期配当 $2.20（2026年1Q、支払日：2026年3月31日、権利確定：2026年3月10日）。[6]

EQIX
エクイニクス（Equinix） データセンター

相互接続（インターコネクション）に強みを持つデータセンターREITの代表格。決算プレスリリース（8-K添付）では、273データセンター／77市場にまたがる基盤に触れつつ、2029年までにデータセンター容量を倍増する計画を示しています（いずれも2025年10月29日公表内容）。[7]

  • 事業の柱：コロケーション／相互接続／デジタルサービス
  • 注目：AI/クラウド需要の取り込み（電力確保・建設能力がボトルネックになりやすい点も含め、開示の継続確認が重要）[7]

💡 2026年の投資視点（要点）

安定インカム

WELL（高齢化の追い風）／SPG（高稼働と増配の継続）

AI×データセンター

EQIX・DLR（容量拡大・相互接続需要、ただし電力・建設制約に注意）

物流（構造需要）

PLD（サプライチェーン再編・eコマースの長期トレンド）

分散投資

IYR（REIT・不動産関連をまとめて保有）

金利（米10年債）や電力コスト、開発CAPEXなどの外部要因がセクター全体のバリュエーションに影響します。各社の稼働率・契約更新率・ネットリース期間（WALE）など、企業開示で追える指標の定点観測を推奨します。

【注】（出典リンク）

  1. IYR（経費率・保有数・SEC利回り・指数・上位構成） → iShares Fact Sheet（2025-12-31時点） → iShares 公式プロダクトページ（確認日：2026-02-07） ↩
  2. WELL（物件数・セグメント区分） → Welltower 3Q25 Supplemental（SEC掲載・2025-09-30時点） → Welltower IR（確認日：2026-02-07） ↩
  3. PLD（ポートフォリオ規模） → Prologis Annual Report（2024年通期・2024-12-21時点の記載）（確認日：2026-02-07） ↩
  4. AMT（通信サイト数） → American Tower Proxy Statement（2025、2024-12-31時点の記載） → American Tower Investor Relations（確認日：2026-02-07） ↩
  5. DLR（データセンター数・稼働率・配当指標） → Digital Realty 3Q25 Earnings Supplemental（2025-09-30時点）（確認日：2026-02-07） ↩
  6. SPG（占有率・賃料・配当） → Simon 4Q/FY2025 Results（2026-02-02配信、占有率は2025-12-31時点）（確認日：2026-02-07） ↩
  7. EQIX（容量倍増計画・拠点数） → Equinix Form 8-K 添付プレスリリース（2025-10-29公表） → Equinix Investor Relations（確認日：2026-02-07） ↩