米REIT(WELL･PLD･AMT･DLR･SPG･EQIX)と不動産ETF(IYR)を比較：株価と配当

• 1. 📊 【IYR】iShares 米国不動産ETF（最新アップデート）
  
• 2. 🏢 主要REIT 6社（WELL / PLD / AMT / DLR / SPG / EQIX）
  
  • 2.1. WELL
    ウェルタワー（Welltower） ヘルスケア
    
  • 2.2. PLD
    プロロジス（Prologis） 物流
    
  • 2.3. AMT
    アメリカン・タワー（American Tower） 通信
    
  • 2.4. DLR
    デジタル・リアルティ（Digital Realty） データセンター
    
  • 2.5. SPG
    サイモン・プロパティ・グループ（Simon Property Group） 商業施設
    
  • 2.6. EQIX
    エクイニクス（Equinix） データセンター
    
  • 2.7. 💡 2026年の投資視点（要点）
    
    • 2.7.1. 安定インカム
    • 2.7.2. AI×データセンター
    • 2.7.3. 物流（構造需要）
    • 2.7.4. 分散投資
  • 2.8. 【注】（出典リンク）
• 3. 📈IYRとWELL・PLD・AMTを比較
  • • 3.8.1. 関連記事（配当推移など）
• 4. 📊IYRとDLR・SPG・EQIXを比較
  • • 4.8.1. 関連記事（配当推移など）

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  米国不動産セクター（REIT・不動産関連）に幅広く投資。連動指数は「Dow Jones U.S. Real Estate Capped Index（USD）」です（2026年5月8日時点）。^[1]
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  経費率 0.38%、保有銘柄数 61（いずれも2026年5月8日時点）。上位は Welltower（WELL）、Prologis（PLD）、Equinix（EQIX）、Simon Property Group（SPG）、American Tower（AMT） などです。^[1]
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  30日SEC利回り：2.96%、12カ月トレーリング利回り：2.38%（いずれも2026年3月31日時点、都度変動）。^[1]
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  IYRは不動産ETFとして分散性がありますが、データセンター、物流、ヘルスケア、通信タワー、商業施設など、サブセクターごとに金利・景気・AI投資・消費動向への感応度が異なります。

WELL
ウェルタワー（Welltower） ヘルスケア

ヘルスケア施設REITの最大手クラス。高齢化の追い風を受け、シニア住宅・医療オフィス・長期ケアなどを展開します。2026年第1四半期決算では、2026年通期のNormalized FFOガイダンスを1株あたり6.21〜6.35ドルへ引き上げました。^[2]

• 事業の柱：シニア住宅／医療オフィス／長期ケア関連
• 注目：人口動態の追い風、優良オペレーターとの提携網
• 配当：2026年第1四半期配当は$0.74/株（支払日：2026年5月21日、基準日：2026年5月13日）。^[2]
• 近況：2026年4月1日にカナダのシニア住宅38施設の取得を完了（持分相当の取得価格は41億カナダドル）。^[2]

PLD
プロロジス（Prologis） 物流

世界最大級の物流施設REIT。2026年第1四半期補足資料では、ポートフォリオ規模として5,881棟、約13億平方フィートが示されています（2026年3月31日時点）。^[3]

• 事業の柱：物流倉庫／配送センター
• 特徴：グローバル分散・スケールメリット、長期的なeコマース需要
• 稼働率：Operating Portfolioの期末稼働率は95.3%（2026年3月31日時点）。^[3]
• 注目：データセンター電力パイプラインは5.6GW（確保済みまたは進行段階）とされ、物流REITにとどまらない成長テーマもあります。^[3]

AMT
アメリカン・タワー（American Tower） 通信

通信タワーREITの最大手クラス。世界で多数の通信サイトを保有・運営し、通信キャリアとの長期契約を基盤にキャッシュフローを生み出します。2026年第1四半期決算では、通期のAdjusted EBITDA見通しを71.95億〜72.65億ドルとしています。^[4]

• 事業の柱：タワー／スモールセル／データセンター関連
• 注目：長期契約を基盤にした安定キャッシュフロー、テナント追加による収益性
• 配当：2026年第1四半期時点で配当は前年同期比5%増。会社は配当成長を平均的にはAFFO per share成長に沿わせる方針を示しています。^[4]

DLR
デジタル・リアルティ（Digital Realty） データセンター

グローバルでデータセンターを展開する大手。2026年第1四半期は、売上高16億ドル、Core FFOは1株あたり2.04ドルでした。AI・クラウド需要を背景に、0〜1MW超のインターコネクション賃貸と大型ハイパースケール契約が伸びています。^[5]

• 事業の柱：コロケーション／ハイパースケール／相互接続
• 配当：四半期配当$1.22/株（年率換算$4.88）を継続。
• 受注：2026年第1四半期の新規契約は、Digital Realty持分ベースで年換算4.23億ドルのGAAP賃料を見込む水準です。^[5]
• 留意点：電力確保・建設コスト・大型顧客への集中度が、成長率と採算性を左右します。

SPG
サイモン・プロパティ・グループ（Simon Property Group） 商業施設

モール/アウトレットREITの代表格。U.S. Malls and Premium Outletsの占有率は96.4%（2025年12月31日時点）、ベース賃料（平方フィート当たり）は$60.97（同時点）と公表されています。^[6]

• 事業の柱：ショッピングモール／プレミアムアウトレット
• 配当：四半期配当 $2.20（2026年第1四半期、支払日：2026年3月31日、基準日：2026年3月10日）。^[6]
• 注目：高品質モールの稼働率とベース賃料が、商業施設REITとしての収益力を見る上で重要です。
• 留意点：2026年第1四半期決算は2026年5月11日米国市場引け後に発表予定のため、本稿では2025年通期決算を最新の実績値として扱います。^[6]

EQIX
エクイニクス（Equinix） データセンター

相互接続（インターコネクション）に強みを持つデータセンターREITの代表格。2026年第1四半期決算では、通期売上高見通しを101.44億〜102.44億ドルへ引き上げ、前年比約10〜11%の成長を見込んでいます。^[7]

• 事業の柱：コロケーション／相互接続／デジタルサービス
• 配当：四半期配当$5.16/株（支払日：2026年6月17日、基準日：2026年5月20日）。^[7]
• 見通し：2026年通期のAFFO per shareは$42.31〜$43.11を見込み、前年比で約10〜12%増とされています。^[7]
• 注目：AI/クラウド需要の取り込み。電力確保・建設能力・設備投資負担が、成長と株主還元のバランスを左右します。

💡 2026年の投資視点（要点）