アメリカ不動産ETF（IYR·RWR·XLRE·RWX）株価･配当･構成銘柄

セクターETF






米国中心の不動産ETF比較：IYR / RWR / XLRE / RWX（最新版）

米国を中心に不動産セクターETFの銘柄を比較してみます。2026年初はAI需要に伴うデータセンター投資の活発化と、金利観測の揺れを背景に、REIT（不動産）セクターの選別が進みやすい局面です。[9][1]

代表的な米国不動産ETFとして、ステート・ストリート社の【RWR】や【XLRE】、ブラックロック社の【IYR】を取り上げつつ、米国外（主に先進国）の不動産に投資する【RWX】も併せて整理します。

このページでは積立や資産運用の参考となるように、ETF（投資信託）の概要（連動するインデックス等）や配当利回り、ポートフォリオの性質をまとめます。数値は原則として各ETF公式ページの公表値で、「いつ時点」を併記します（変動しますので投資前に必ず再確認してください）。

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不動産ETF市場の注目ポイント（2025年後半〜2026年初）

  • ●
    データセンター需給の逼迫：CBREの北米データセンター動向レポートでは、主要市場の空室率が記録的な低水準とされます（例：1%台の言及）。[1]
  • ●
    電力確保が最重要課題：データセンター開発は電力アクセス制約を受けやすい点に注意（とくに立地・系統事情で差）。[2]
  • ●
    賃料の上昇圧力：CBREの見通しでは、データセンター賃料が過去の高水準期に並ぶ可能性が示されています（2025年見通し）。[3]
  • ●
    セクター別の回復格差：データセンター・物流・住宅・ヘルスケア等と、オフィス等で景況感が分かれやすい（ETF内の業種比率を要確認）。

不動産ETFの概要（2026年1月下旬・最新版）

IYR
iShares 米国不動産ETF

  • ●
    連動指数：Dow Jones U.S. Real Estate Capped Index（指数名は公式表記に準拠）。[4]
  • ●
    銘柄数：66（2026-01-27時点）。[4]
  • ●
    特徴：米国REIT中心の広範分散。用途（物流・住宅・データセンター等）の内訳は随時変動するため、公式の保有上位・業種構成で確認すると安心です。[4]
  • ●
    2000年設定の老舗ETF（Inception: 2000-06-12）。[4]
2026-01-27時点（公式公表）
利回り（12m Trailing） 2.47%[4]
経費率（Expense Ratio）0.38%[4]
純資産総額 43.29億ドル[4]

出所：iShares（BlackRock）公式。[4]

RWR
SPDR ダウジョーンズREIT ETF
インカム寄り

  • ●
    連動指数：Dow Jones U.S. Select REIT Index（公式表記）。[5]
  • ●
    銘柄数：103（2026-01-27時点）。[5]
  • ●
    AUM（運用資産）：17.66億ドル（2026-01-27時点）。[5]
  • ●
    利回り（Fund Distribution Yield）3.10%（2026-01-27時点）。[5]
2026-01-27時点（公式公表）
利回り 3.10%[5]
経費率（Gross Expense Ratio）0.25%[5]

インカム重視の見方：分配利回りを重視しつつ、銘柄分散も確保したい場合に候補。利回り指標（Distribution/SECなど）は定義差があるため、比較時は同じ種類の指標で揃えるとブレが減ります。[5]

出所：State Street Global Advisors（SPDR）公式。[5]

XLRE
不動産セレクトセクターSPDRファンド
低コスト

  • ●
    連動指数：Real Estate Select Sector Index（公式表記）。[6]
  • ●
    銘柄数：31（2026-01-28時点）。[6]
  • ●
    経費率0.08%（2026-01-28時点）：4銘柄の中でもコスト面が目立ちます。[6]
  • ●
    Specialized REITs比率が高い（例：49.41%、2026-01-28時点）ため、データセンター/タワー等の影響を受けやすい構成です。[6]
2026-01-28時点（公式公表）
利回り（Distribution Yield）3.37%[6]
経費率 0.08%[6]
AUM 68.21億ドル[6]

見方：低コストで米国大型不動産（S&Pのセレクトセクター）にアクセスしたい場合に分かりやすい選択肢。銘柄数が少ない分、上位銘柄・業種の偏りは必ず確認を。[6]

出所：Select Sector SPDRs（State Street）公式。[6]

RWX
SPDR ダウジョーンズ・インターナショナルリアルエステートETF（除米国）

  • ●
    連動指数：Dow Jones Global ex-U.S. Select Real Estate Securities Index（公式表記）。[7]
  • ●
    銘柄数：118（2026-01-27時点）。[7]
  • ●
    国別比率（上位例）：日本29.90%、豪州10.25%、英国9.10%（いずれも2025-12-31時点）。[8]
  • ●
    規模は小さめ：AUM 2.92億ドル（2026-01-27時点）のため、売買時はスプレッド等の流動性を意識。[7]
2026-01-27時点（公式公表）
利回り（Fund Distribution Yield）3.44%[7]
経費率（Gross Expense Ratio）0.59%[7]

国際分散の見方：米国不動産ETF（IYR/RWR/XLRE）と組み合わせると、地理的リスク分散が狙えます。一方で、日本比率が約3割（2025-12-31時点）と高い点は特徴でもあり、投資意図に合うか確認が必要です。[8]

出所：State Street Global Advisors（SPDR）公式。[7]

📊 4つのETF比較表（2026年1月下旬時点）

ETF 利回り（種類） 経費率 銘柄数 特徴
IYR 2.47%（12m）[4] 0.38%[4] 66[4] 米国不動産（広めの分散）。2000年設定。[4]
RWR 3.10%（Dist）[5] 0.25%[5] 103[5] 米国REITに分散。利回り重視の比較軸で候補。[5]
XLRE 3.37%（Dist）[6] 0.08%[6] 31[6] 低コスト。銘柄数は少なめ＝上位偏り確認が重要。[6]
RWX 3.44%（Dist）[7] 0.59%[7] 118[7] 米国外中心。日本比率が高め（2025-12-31時点で29.90%）。[8]

💡
2026年版 不動産ETFの使い分け（例）

🎯 低コストで米国大型不動産

候補：XLRE
経費率0.08%（2026-01-28時点）。[6]

銘柄数が少ない＝上位偏りは要チェック

💰 分配重視（米国REIT）

候補：RWR
分配利回り3.10%（2026-01-27時点、指標定義は注記参照）。[5]

利回り比較は「同じ種類の利回り」で揃える

🌐 米国不動産を広めに分散

候補：IYR
老舗・広分散（銘柄数66、2026-01-27時点）。[4]

指数・構成内訳は公式で随時確認

🗺️ 地理的分散（米国外）

候補：RWX + 米国ETF
日本比率が約3割（2025-12-31時点）など、地域偏りも含めて分散を設計。[8]

規模が小さめ＝流動性（スプレッド）に注意

補足：
データセンターは需要が強い一方、電力制約がボトルネックになりやすい点が指摘されています。[2]
REITは金利変動の影響も受けやすいため、「利回り」と「コスト」だけでなく、ETF内の業種・上位銘柄の偏りも合わせて確認すると判断が安定します。

⚠️ 投資上の注意事項

  • 不動産ETFは金利変動の影響を受けやすく、金利上昇時には価格下落リスクがあります
  • 過去のパフォーマンスは将来の運用成果を保証するものではありません
  • 利回り指標（Distribution/Trailing/SEC等）は定義が異なるため、比較時は同一種類で揃えるのが基本です
  • 投資前には目論見書をよく読み、リスクを十分に理解した上で投資判断を行ってください

ミニ解説：利回り（Yield）表示の違い

ETFの「利回り」は、12m Trailing Yield（過去12カ月の分配ベース）、Fund Distribution Yield、30 Day SEC Yield（SEC基準）など複数の定義があります。本文は原則として各運用会社が公式ページに掲示する指標名のまま記載し、比較表でも「種類」を併記しています。[4][5][6][7]

【注】（出典リンク）

  1. データセンター空室率（CBRE H1 2025） → CBRE（一次情報） → Data Center Dynamics（補助）（確認日：2026-01-29） ↩
  2. 電力制約（データセンターREIT） → Nareit（一次情報に準ずる業界団体）（確認日：2026-01-29） ↩
  3. データセンター賃料見通し（2025年） → CBRE（一次情報）（確認日：2026-01-29） ↩
  4. IYR 公式データ（指数・純資産・利回り・経費率等） → iShares IYR（一次情報）（確認日：2026-01-29） ↩
  5. RWR 公式データ（指数・AUM・利回り・経費率等） → SSGA RWR（一次情報）（確認日：2026-01-29） ↩
  6. XLRE 公式データ（指数・AUM・利回り・経費率・業種比率等） → Select Sector SPDRs XLRE（一次情報）（確認日：2026-01-29） ↩
  7. RWX 公式データ（指数・AUM・利回り・経費率等） → SSGA RWX（一次情報）（確認日：2026-01-29） ↩
  8. RWX 国別比率（2025-12-31時点） → SSGA RWX Factsheet（一次情報）（確認日：2026-01-29） ↩
  9. AI需要とデータセンター投資（2025年の大型動向） → Reuters（補助）（確認日：2026-01-29） ↩

免責事項：本記事は情報提供を目的としたもので、特定商品の売買推奨ではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。利回り・純資産総額・構成銘柄等は日々変動します。


株価：過去～現在

※チャート左目盛り：株価推移
※チャート右目盛り：緑線は米国10年国債利回り
※主要指標の単位　B：10億ドル、M：100万ドル。株価の成長率や前日比（前日始値～前日終値）、52週高値／安値のほか、総資産、配当利回り、経費率、権利落ち日などの情報を整理。リアルタイムは無理ですが株価は最大20分ディレイでフォロー。




配当（分配金）と利回り

年間累計の分配金（ドル）を株価で割った利回りの推移を見てみます。
（＊ここでは特別配当（分配金）を含めて計算するので、通常の定期的な配当だけで計算した時よりも利回りが高くなることがあります）

IYRの利回り

年 配当 株価
平均利回り 年累計 年伸び率 平均株価 年伸び率
2024 2.59% 2.39 -4.4% 92.3 9.1%
2023 2.96% 2.5 2.5% 84.6 -11.9%
2022 2.54% 2.44 2.5% 96 -4.9%
2021 2.36% 2.38 8.7% 100.9 22.9%
2020 2.67% 2.19 -22.3% 82.1 -7.3%
2019 3.18% 2.82 7.2% 88.6 13.2%
2018 3.36% 2.63 -12.6% 78.3 -1.9%
2017 3.77% 3.01 -10.7% 79.8 3%
2016 4.35% 3.37 15% 77.5 2.2%
2015 3.87% 2.93 4.6% 75.8 6.6%
2014 3.94% 2.8 18.6% 71.1 6%
2013 3.52% 2.36 -1.3% 67.1 6.7%
2012 3.8% 2.39 11.2% 62.9 9.6%
2011 3.75% 2.15 10.3% 57.4 12.8%
2010 3.83% 1.95 1.6% 50.9 42.6%
2009 5.38% 1.92 -37.3% 35.7 -38.3%
2008 5.28% 3.06 – 57.9 –


RWRの利回り

年 配当 株価
平均利回り 年累計 年伸び率 平均株価 年伸び率
2024 3.82% 3.72 4.5% 97.3 9.4%
2023 4% 3.56 7.9% 88.9 -12.1%
2022 3.26% 3.3 -2.7% 101.1 -3.3%
2021 3.24% 3.39 5.3% 104.6 25.3%
2020 3.86% 3.22 -5.6% 83.5 -16.4%
2019 3.41% 3.41 -5% 99.9 10.4%
2018 3.97% 3.59 26.4% 90.5 -2.8%
2017 3.05% 2.84 -30.2% 93.1 -0.9%
2016 4.33% 4.07 40.8% 93.9 3.8%
2015 3.19% 2.89 4.7% 90.5 10.1%
2014 3.36% 2.76 15% 82.2 8%
2013 3.15% 2.4 8.6% 76.1 7%
2012 3.11% 2.21 9.4% 71.1 12%
2011 3.18% 2.02 13.5% 63.5 15.2%
2010 3.23% 1.78 -9.2% 55.1 45.8%
2009 5.19% 1.96 -31.5% 37.8 -39.1%
2008 4.61% 2.86 – 62.1 –


XLREの利回り

年 配当 株価
平均利回り 年累計 年伸び率 平均株価 年伸び率
2024 3.46% 1.4 6.9% 40.5 9.5%
2023 3.54% 1.31 -3% 37 -12.9%
2022 3.18% 1.35 0.7% 42.5 -3%
2021 3.06% 1.34 17.5% 43.8 22.3%
2020 3.18% 1.14 -2.6% 35.8 -3.2%
2019 3.16% 1.17 1.7% 37 15.6%
2018 3.59% 1.15 9.5% 32 -0.6%
2017 3.26% 1.05 -18% 32.2 1.9%
2016 4.05% 1.28 276.5% 31.6 3.3%
2015 1.11% 0.34 126.7% 30.6 –


RWXの利回り

年 配当 株価
平均利回り 年累計 年伸び率 平均株価 年伸び率
2024 3.92% 1 -3.8% 25.5 -1.2%
2023 4.03% 1.04 -2.8% 25.8 -12.8%
2022 3.61% 1.07 -34% 29.6 -18%
2021 4.49% 1.62 67% 36.1 15.3%
2020 3.1% 0.97 -71.9% 31.3 -19.7%
2019 8.85% 3.45 87.5% 39 -0.3%
2018 4.71% 1.84 67.3% 39.1 1.8%
2017 2.86% 1.1 -64.9% 38.4 -4.5%
2016 7.79% 3.13 174.6% 40.2 -4.5%
2015 2.71% 1.14 -18.6% 42.1 -0.9%
2014 3.29% 1.4 -23.9% 42.5 1.2%
2013 4.38% 1.84 -31.9% 42 11.7%
2012 7.18% 2.7 103% 37.6 1.1%
2011 3.58% 1.33 -60.4% 37.2 3.9%
2010 9.39% 3.36 102.4% 35.8 21.4%
2009 5.63% 1.66 9.9% 29.5 -33.6%
2008 3.4% 1.51 – 44.4 –


ポートフォリオの比較

次に、このETF（投資信託）の資産総額を占める金融商品（株式など）の構成比率を見てみます。
投資する企業の規模別比率、組入れ上位10銘柄はチャールズシュワブのサイト内のページを参照。

Posted by 南 一矢