アメリカ不動産ETF（IYR·RWR·XLRE·RWX）株価･配当･構成銘柄
米国を中心に不動産セクターETFの銘柄を比較してみます。2025年はAI・データセンター需要急拡大と金利低下期待により、不動産REITセクターが注目を集めています。
その代表は、ステート・ストリート社の【RWR】や【XLRE】、ブラックロック社の【IYR】ですが、世界各国の不動産に投資する【RWX】の内容も紹介してみます。
このページでは積立や資産運用の参考となるように、ETF（投資信託）の概要（連動するインデックス等）や株価チャート、配当利回り、ポートフォリオ等の詳細を整理してみましょう。
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2025年不動産ETF市場の注目ポイント
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データセンターREITの占有率95%超え：AI需要で記録的低水準の空室率2.8% -
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金利政策の転換期：Fed利下げ期待でREITにとって追い風環境 -
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供給制約の解消：不動産ファンダメンタルズの底打ち感 -
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セクター別回復格差：データセンター＞産業＞ヘルスケア＞住宅＞オフィス
不動産ETFの概要（2025年8月最新版）
IYR
iShares 米国不動産ETF
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ダウ・ジョーンズ米国不動産指数と連動 -
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約100の米国不動産セクターの銘柄（不動産投資信託等）に分散投資 -
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上位保有銘柄：Prologis（PLD）、American Tower（AMT）、Equinix（EQIX）、Welltower（WELL） -
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データセンター・通信インフラが約28%を占める（AI需要の恩恵）
RWR
SPDRダウジョーンズREIT ETF
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DJ 米国選択REIT 指数のパフォーマンスに連動 -
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保有銘柄数：104銘柄（2025年7月時点）、AUM：$1.46billion -
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上位3銘柄：Prologis、Equinix、Welltower（合計23.8%） -
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産業・オフィス約30%、住宅約20%の構成（従来比率から変化）
XLRE
不動産セレクトセクターSPDRファンド
推奨
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S&P不動産セレクト・セクター指数に連動（S&Pの不動産銘柄の加重平均） -
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不動産に関わる約30の銘柄で構成。主にエクイティ不動産投資信託が中心 -
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経費率0.09%で最も低コスト（業界平均の約1/4） -
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通信・データセンター分野が約28%（AI恩恵セクター）
2025年注目ポイント：低コストでAI・データセンターセクターへの高い露出度を実現。S&P500企業のみで構成されるため、信頼性も高い。
RWX
SPDR ダウジョーンズ・グローバルリアルエステートETF
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ダウジョーンズ・グローバル（除米国）セレクト不動産株式指数に連動 -
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資産の約80%以上を対象指数に連動する銘柄に投資、130以上の保有銘柄 -
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国別投資比率（2025年）：日本約30%、豪州・英国各約10%、欧州・アジア分散 -
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P/E ratio：15.38、市場規模：$366.71M（コンパクトな規模）
国際分散効果：米国不動産ETFとの組み合わせで地理的リスク分散が可能。ただし、規模が小さく流動性に注意が必要。
📊 4つのETF比較表（2025年8月時点）
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2025年版 不動産ETF投資戦略
🎯 AI成長テーマ重視
推奨：XLRE
データセンター・通信セクター比重28%でAI需要を直接享受
💰 高配当インカム重視
推奨：RWR
配当利回り3.56%で安定的なインカム獲得
🌐 幅広い分散投資
推奨：IYR
約100銘柄で最も幅広い米国REIT分散
🗺️ 地理的分散重視
推奨：RWX + 米国ETF
国際分散でリスク軽減効果を狙う
2025年の投資環境：
Fed利下げサイクル入りとAI需要拡大により、不動産REITセクターは追い風。特にデータセンターREITは占有率95%超の需給逼迫で収益性向上が期待される。金利敏感セクターとして、長期金利の動向に注意しながら投資タイミングを見極めることが重要。
⚠️ 投資上の注意事項
- 不動産ETFは金利変動の影響を受けやすく、金利上昇時には価格下落リスクがあります
- 過去のパフォーマンスは将来の運用成果を保証するものではありません
- 配当利回りは変動する可能性があり、分配金の支払いは保証されていません
- 投資前には目論見書をよく読み、リスクを十分に理解した上で投資判断を行ってください
株価：過去～現在
※チャート左目盛り：株価推移
※チャート右目盛り：緑線は米国10年国債利回り
※主要指標の単位 B：10億ドル、M：100万ドル。株価の成長率や前日比（前日始値～前日終値）、52週高値／安値のほか、総資産、配当利回り、経費率、権利落ち日などの情報を整理。リアルタイムは無理ですが株価は最大20分ディレイでフォロー。
配当（分配金）と利回り
年間累計の分配金（ドル）を株価で割った利回りの推移を見てみます。
（＊ここでは特別配当（分配金）を含めて計算するので、通常の定期的な配当だけで計算した時よりも利回りが高くなることがあります）
IYRの利回り
| 年 | 配当 | 株価 | |||
| 平均利回り | 年累計 | 年伸び率 | 平均株価 | 年伸び率 | |
| 2024 | 2.59% | 2.39 | -4.4% | 92.3 | 9.1% |
| 2023 | 2.96% | 2.5 | 2.5% | 84.6 | -11.9% |
| 2022 | 2.54% | 2.44 | 2.5% | 96 | -4.9% |
| 2021 | 2.36% | 2.38 | 8.7% | 100.9 | 22.9% |
| 2020 | 2.67% | 2.19 | -22.3% | 82.1 | -7.3% |
| 2019 | 3.18% | 2.82 | 7.2% | 88.6 | 13.2% |
| 2018 | 3.36% | 2.63 | -12.6% | 78.3 | -1.9% |
| 2017 | 3.77% | 3.01 | -10.7% | 79.8 | 3% |
| 2016 | 4.35% | 3.37 | 15% | 77.5 | 2.2% |
| 2015 | 3.87% | 2.93 | 4.6% | 75.8 | 6.6% |
| 2014 | 3.94% | 2.8 | 18.6% | 71.1 | 6% |
| 2013 | 3.52% | 2.36 | -1.3% | 67.1 | 6.7% |
| 2012 | 3.8% | 2.39 | 11.2% | 62.9 | 9.6% |
| 2011 | 3.75% | 2.15 | 10.3% | 57.4 | 12.8% |
| 2010 | 3.83% | 1.95 | 1.6% | 50.9 | 42.6% |
| 2009 | 5.38% | 1.92 | -37.3% | 35.7 | -38.3% |
| 2008 | 5.28% | 3.06 | – | 57.9 | – |
RWRの利回り
| 年 | 配当 | 株価 | |||
| 平均利回り | 年累計 | 年伸び率 | 平均株価 | 年伸び率 | |
| 2024 | 3.82% | 3.72 | 4.5% | 97.3 | 9.4% |
| 2023 | 4% | 3.56 | 7.9% | 88.9 | -12.1% |
| 2022 | 3.26% | 3.3 | -2.7% | 101.1 | -3.3% |
| 2021 | 3.24% | 3.39 | 5.3% | 104.6 | 25.3% |
| 2020 | 3.86% | 3.22 | -5.6% | 83.5 | -16.4% |
| 2019 | 3.41% | 3.41 | -5% | 99.9 | 10.4% |
| 2018 | 3.97% | 3.59 | 26.4% | 90.5 | -2.8% |
| 2017 | 3.05% | 2.84 | -30.2% | 93.1 | -0.9% |
| 2016 | 4.33% | 4.07 | 40.8% | 93.9 | 3.8% |
| 2015 | 3.19% | 2.89 | 4.7% | 90.5 | 10.1% |
| 2014 | 3.36% | 2.76 | 15% | 82.2 | 8% |
| 2013 | 3.15% | 2.4 | 8.6% | 76.1 | 7% |
| 2012 | 3.11% | 2.21 | 9.4% | 71.1 | 12% |
| 2011 | 3.18% | 2.02 | 13.5% | 63.5 | 15.2% |
| 2010 | 3.23% | 1.78 | -9.2% | 55.1 | 45.8% |
| 2009 | 5.19% | 1.96 | -31.5% | 37.8 | -39.1% |
| 2008 | 4.61% | 2.86 | – | 62.1 | – |
XLREの利回り
| 年 | 配当 | 株価 | |||
| 平均利回り | 年累計 | 年伸び率 | 平均株価 | 年伸び率 | |
| 2024 | 3.46% | 1.4 | 6.9% | 40.5 | 9.5% |
| 2023 | 3.54% | 1.31 | -3% | 37 | -12.9% |
| 2022 | 3.18% | 1.35 | 0.7% | 42.5 | -3% |
| 2021 | 3.06% | 1.34 | 17.5% | 43.8 | 22.3% |
| 2020 | 3.18% | 1.14 | -2.6% | 35.8 | -3.2% |
| 2019 | 3.16% | 1.17 | 1.7% | 37 | 15.6% |
| 2018 | 3.59% | 1.15 | 9.5% | 32 | -0.6% |
| 2017 | 3.26% | 1.05 | -18% | 32.2 | 1.9% |
| 2016 | 4.05% | 1.28 | 276.5% | 31.6 | 3.3% |
| 2015 | 1.11% | 0.34 | 126.7% | 30.6 | – |
RWXの利回り
| 年 | 配当 | 株価 | |||
| 平均利回り | 年累計 | 年伸び率 | 平均株価 | 年伸び率 | |
| 2024 | 3.92% | 1 | -3.8% | 25.5 | -1.2% |
| 2023 | 4.03% | 1.04 | -2.8% | 25.8 | -12.8% |
| 2022 | 3.61% | 1.07 | -34% | 29.6 | -18% |
| 2021 | 4.49% | 1.62 | 67% | 36.1 | 15.3% |
| 2020 | 3.1% | 0.97 | -71.9% | 31.3 | -19.7% |
| 2019 | 8.85% | 3.45 | 87.5% | 39 | -0.3% |
| 2018 | 4.71% | 1.84 | 67.3% | 39.1 | 1.8% |
| 2017 | 2.86% | 1.1 | -64.9% | 38.4 | -4.5% |
| 2016 | 7.79% | 3.13 | 174.6% | 40.2 | -4.5% |
| 2015 | 2.71% | 1.14 | -18.6% | 42.1 | -0.9% |
| 2014 | 3.29% | 1.4 | -23.9% | 42.5 | 1.2% |
| 2013 | 4.38% | 1.84 | -31.9% | 42 | 11.7% |
| 2012 | 7.18% | 2.7 | 103% | 37.6 | 1.1% |
| 2011 | 3.58% | 1.33 | -60.4% | 37.2 | 3.9% |
| 2010 | 9.39% | 3.36 | 102.4% | 35.8 | 21.4% |
| 2009 | 5.63% | 1.66 | 9.9% | 29.5 | -33.6% |
| 2008 | 3.4% | 1.51 | – | 44.4 | – |
ポートフォリオの比較
次に、このETF（投資信託）の資産総額を占める金融商品（株式など）の構成比率を見てみます。
投資する企業の規模別比率、組入れ上位10銘柄はチャールズシュワブのサイト内のページを参照。