米国の不動産REITセクターの銘柄（指数連動ETFと主要REIT）について、株価の推移とFFO利回り、配当性向などを比較します。FFO利回りは、減価償却費を調整したキャッシュフローベースの利回りの目安です。

📊 【IYR】iShares 米国不動産ETF（最新アップデート）

  • ●
    米国不動産セクター（REIT・不動産関連）に幅広く投資。連動指数は「ダウ・ジョーンズ米国不動産指数」。[1]
  • ●
    経費率 0.39%、保有銘柄数 65。上位は Prologis（PLD）、American Tower（AMT）、Equinix（EQIX）、Welltower（WELL） など（ページ掲載の最新構成）。[1]
  • ●
    直近の30日SEC利回り目安：2%台後半（都度変動）。詳細は運用会社ページを参照。[1]

出典：iShares公式（IYR）

🏢 主要REIT 6社（WELL / PLD / AMT / DLR / SPG / EQIX）

WELL
ウェルタワー（Welltower） ヘルスケア

ヘルスケア施設REITの最大手。高齢化の追い風を受け、シニア住宅・医療オフィス・長期ケアなどを展開。約2,800超の物件を運営（北米・英国中心）。[2]

  • 事業の柱：シニア住宅／医療オフィス／ポストアキュート
  • 配当：四半期配当を安定的に継続（最新の期末IR参照）。[2]
  • 注目：人口動態の追い風、優良オペレーターとの提携網

出典：Welltower IR（2025年1Q資料/リリース）

PLD
プロロジス（Prologis） 物流

世界最大の物流施設REIT。約12億平方フィート（約1.2B sf）のポートフォリオを主要物流ハブに保有。近年の空室上昇はあるものの占有率は高水準を維持し、増配を継続。[3]

  • 事業の柱：物流倉庫／配送センター
  • 特徴：グローバル分散・スケールメリット、長期的なeコマース需要

出典：Prologis 年次報告書/IR（ポートフォリオ規模・占有率）

AMT
アメリカン・タワー（American Tower） 通信

通信タワーREITの最大手。世界で約22万の通信サイトを保有・運営（米国/国際に分散）。5G投資とデータセンタービジネス拡張が成長ドライバー。[4]

  • 事業の柱：タワー/スモールセル/データセンター
  • 注目：長期賃貸契約による安定キャッシュフロー、テナント追加での高マージン成長

出典：American Tower IR（Fact Sheet/IR資料）

DLR
デジタル・リアルティ（Digital Realty） データセンター

世界310超のデータセンターを保有する大手。クラウド/AI需要の拡大が追い風。2025年3月に四半期配当の増額を発表（年率$5.28相当）。[5][6]

  • 事業の柱：コロケーション／ハイパースケール／相互接続
  • 注目：主要クラウド事業者との長期契約、グローバルに分散

出典：Digital Realty 投資家資料（企業概要）／
配当増額リリース（2025/3/4）

SPG
サイモン・プロパティ・グループ（Simon Property Group） 商業施設

モール/アウトレットREITの最大手。占有率96%台と高水準で推移し、景気回復とともに増配も進む。[7]

  • 事業の柱：ショッピングモール／プレミアムアウトレット
  • 注目：立地優位・高いブランド集積、海外展開（欧州・アジアのJV含む）

出典：Reuters（占有率・業績の動向）

EQIX
エクイニクス（Equinix） データセンター

相互接続に強みを持つデータセンターREITのトップ銘柄。今後5年で設備容量の倍増を計画するなどAI/クラウド需要の取り込みを強化。東南アジアなどの新興市場でも拡大中。[8][9]

  • 事業の柱：コロケーション／相互接続／デジタルサービス
  • 注目：GIC/CPPと米国ハイパースケールDCの大型JV、インド・東南アジアでの新規展開

出典：Reuters（設備投資・成長計画）／
出典：Reuters（東南アジア展開）

💡 2025年の投資視点（要点）

安定インカム

WELL（高齢化の追い風）／SPG（占有率回復）

AI×データセンター

EQIX・DLR（設備投資拡大と長期契約）

物流回復

PLD（稼働率は高水準、開発余力）

分散投資

IYR（REIT全体のインデックス）

金利（米10年債）や電力コスト、開発CAPEXなどの外部要因がセクター全体のバリュエーションに影響します。各社の稼働率・契約更新率・ネットリース期間（WALE）の確認を推奨。